Рубрика: Инвестиции

Логично, что рынок апартаментов в условиях самоизоляции и остановки туристического потока переживает не самые лучшие времена. А именно: в 1 квартале 2020г. спрос упал почти на 25% по сравнению с предыдущим периодом.

Однако посмотрите в целом на динамику спроса с 2017г. В недалеком 2017г. рынок апартаментов был нов и не изведан для петербургских инвесторов. Со временем они распробовали новый продукт, кто-то даже успел отлично заработать на арендных ставках – есть примеры суперуспешных проектов (кому интересно – пишите)!

Особой популярностью пользуются сервисные апартаменты под управлением профессиональной управляющей компании, которая обеспечивает загрузку номера.

Так вот сейчас, когда большая часть гостиниц опустела (довольно печальное зрелище), особо предприимчивые УК быстро перестроились на формат долгосрочной аренды. Да, это не те суперприбыли, которые могли бы быть в горячий туристический сезон. Но, согласитесь, для времени, когда в сфере туризма застой, а ставки на долгосрочную аренду падают (я про квартиры, которые сдаются в аренду), это очень неплохой вариант.

И пусть мир уже не будет прежним, но туризм в том или ином виде в Петербурге существовать будет. Петербург не перестанет быть жемчужиной, притягивающей любителей прикоснуться к прекрасному. Никуда не денется культурное наследие. Будет развиваться внутренний туризм. Продолжит развиваться медицинский туризм – ведь люди не могут лечиться он-лайн.

Если задуматься, формат апартаментов прекрасно вписывается в условия меняющегося мира и его ценностей. Это очень гибкий инструмент, способный быстро подстраиваться под ситуацию. Он экономит время инвесторов на поиск арендаторов и сам разрабатывает новые механизмы их привлечения.

Да и все больше людей по разным причинам выбирают апартаменты именно для жизни, а не для получения дохода.

Поэтому текущие условия можно использовать как удачное время для входа в этот сегмент. На некоторые объекты сейчас есть шикарные скидки, огненная ипотека и очень привлекательные программы доходности 

Пока курс доллара и цены на нефть бьют рекорды, застройщики оперативно реагируют на ситуацию в стране и в мире активными повышениями цен. 

По ряду объектов повышение составило 3-5% (с 10 марта 2020 г.) — это намного меньше, чем составило падение рубля и фондового рынка. Цены на недвижимость не такие волатильные, как валюта и ценные бумаги, и реагируют на подобные кризисные явления медленнее.

Поэтому напомню, что недвижимость является надежным антикризисным инструментом (), и если Вы раздумывали над покупкой квартиры, то время принимать решения. Конечно, речь о надежных застройщиках и ликвидных объектах 

На мой взгляд, не стоит ожидать снижения цен на недвижимость в ближайшие несколько лет. Переход на проектное финансирование (схема с эскроу-счетами) и падение курса рубля неумолимо толкают цены вверх.

А теперь о ставках. Что обычно делает правительство в подобных случаях? Правильно – повышает ключевую ставку (напомню, что в декабре 2014 г. она составила 17%). Вслед за повышением ключевой ставки повышаются ставки по ипотеке 

До последнего времени ставки по ипотеке активно снижались и являются сейчас достаточно комфортными – от 2,7% по сельской ипотеке, 4,5% — по семейной, 8-9% (и даже ниже) для всех категорий заемщиков.

Если у Вас есть одобрение в банке, то это не гарант того, что банк будет готов заключить с Вами договор по этой ставке, может и пересмотреть ее. Так что тем, кто думал о покупке в ипотеку – советую поторопиться 

Кстати список объектов по сельской ипотеке активно пополняется, а застройщики с трудом справляются с нахлынувшим потоком. При том, что объемы финансирования в рамках гос. программы и сельской ипотеки относительно небольшие, не затягивайте.

Главное, не поддавайтесь панике и принимайте взвешенные решения

Всем только выгодных сделок и финансового благополучия!

А как Вы думаете, что будет с экономикой России и рынком недвижимости в ближайшие годы?

Купить квартиру в Ленинградской области () в ипотеку со ставкой 2,7% годовых на весь срок кредита. Или: купить земельный участок и построить на нем дом в ипотеку со ставкой 2,7% годовых, – миф или реальность? — РЕАЛЬНОСТЬ

С 2020г. существует государственная программа «Комплексное развитие сельских территорий». Она предусматривает выдачу льготной сельской ипотеки.

Ставку 2,7% предлагает по этой программе Россельхозбанк (точнее от 2,7 до 3%).

Заемщиком по этой программе может быть кто угодно

Что нужно, чтобы оформить ипотеку со ставкой 2,7%

Быть прописанным в ЛЮБОМ регионе РФ
Возраст от 21 до 75 лет (на момент погашения ипотеки)
Сумма ипотеки от 100 тыс. руб. до 3 млн руб. (для Ленинградской области и Дальневосточного федерального округа – 5 млн руб.)
Срок ипотеки до 25 лет
Первоначальный взнос от 10%

На что можно использовать

Купить земельный участок, расположенный на сельских территориях, и построить на нем жилой дом по договору подряда,
построить или завершить строительство жилого дома по договору подряда на имеющемся в собственности земельном участке,
приобрести готовый или строящийся объект недвижимости или объект недвижимости с земельным участком, расположенный на сельских территориях.

 ВАЖНО: объект должен находиться в населенном пункте, участвующем в данной программе. Кому нужна ссылка на объекты, пишите в директ.

Т.е. можно купить квартиру в новостройке в Ленинградской области – это моя основная деятельность, обращайтесь! А можно, купить, например, участок и построить на нем загородный дом.

Также в этой программе можно использовать материнский капитал и другие льготы, например, 450 тыс. на погашение ипотеки многодетным семьям.

Ваши финансовые возможности становятся практически безграничными при правильном подходе

Обращу внимание, что продукт новый и уникальный. Конечно, он будет еще отрабатываться, а список аккредитованных новостроек пополняться. Но в любом случае, это очень крутая возможность реализовать свои мечты! 

С 1 июля 2019 г. в России вступили в силу новые правила долевого строительства.

 До этих изменений было примерно следующее. Вы покупаете квартиру в строящемся доме, для этого заключаете договор ДДУ (договор участия в долевом строительстве) с застройщиком, вносите деньги за квартиру на аккредитив, договор регистрируется, и деньги с аккредитива переводятся застройщику (или после регистрации Вы переводите деньги застройщику, если не используется аккредитивная схема). Застройщик строит на эти деньги дом.

Теперь застройщиков обязуют продавать квартиры в строящихся домах с использованием эскроу-счетов.

Что такое эскроу-счет?

Это специальный счет, открытый в определенном банке, с которым работает застройщик.

Итак, Вы покупаете квартиру в строящемся доме. Для этого заключаете договор ДДУ с застройщиком. Договор проходит гос. регистрацию. После регистрации договора покупатель вносит деньги на счет эскроу. Деньги на счете заблокированы до окончания строительства дома. Т.е. ни продавец (застройщик), ни покупатель (дольщик) не имеют доступа к деньгам на счете. После того, как дом будет введен в эксплуатацию и зарегистрировано право собственности на первую квартиру, банк-агент проверяет выполнение всех условий договора и переводит деньги застройщику. Дом достроен, Вы получили квартиру, застройщик получил деньги – все довольны.

Зачем нужны счета эскроу?

Это дополнительная гарантия дольщику, что дом будет достроен в срок и дольщик не потеряет свои деньги в случае, если со стройкой возникнут проблемы. Такая гарантия сохранности достигается за счет того, что застройщик получает деньги только после окончания строительства дома.

А на какие деньги тогда строит дом застройщик?

Правильный вопрос! Либо на собственные (какая роскошь!), либо на заемные. Ну, конечно, чаще всего мы будем наблюдать второе. Дом будет строиться с привлечением проектного финансирования банка, в котором дольщики открывают эскроу-счета. Проще говоря на кредитные средства.

Но за кредитные средства нужно платить проценты!

Правильный ответ! Использование эскроу-счетов как дополнительной гарантии сохранности вложенных денег дольщиков ведет к увеличению стоимости жилья, что мы и наблюдаем последние месяцы. За безопасность надо платить.

Поэтому, дорогие мои читатели, не ждите, что недвижимость будет дешеветь.

При этом рост стоимости жилья достойно компенсирует снижение ставок по ипотеке. Особенно активно поддерживают молодые семьи и даже те, которые ждут первого ребенка. А если кто-то переживает за политические и валютные волнения, помните, что недвижимость – это один из самых надежных и стабильных активов (при ответственном выборе застройщика, конечно)!

Не все стройки перешли на проектное финансирование (много проектов достраивается с применением старой схемы), но абсолютное большинство новых проектов выводится с применением эскроу-счетов. Так что активному росту цен на недвижимость в ближайшие годы быть. Давайте использовать эту ситуацию себе на пользу, тем более что инструментов для этого предостаточно!

Сегодня покажу вам, какие проекты вышли на рынок в 2019г. Вы сможете оценить, квартиры в каких комплексах покажут еще неплохой прирост за счет покупки на ранних стадиях готовности. Также сделаем небольшой анализ по тенденциям рынка.

Не гарантирую, что я охватила 100% выведенных комплексов, но абсолютное большинство учла и общие тенденции отследить можно.

В 2019г. застройщики вывели в продажу почти в 2 раза меньше проектов, чем в 2018г. Во многом это связано с переходом на проектное финансирование. Очень не хотелось платить %% банку и ждать денег дольщиков, поэтому поспешили вывести большую часть в 2018г.

В целом и застройщики, и покупатели переориентируются на жилье в черте Петербурга. Конечно, Лен.обл. все еще предлагает интересные проекты (например, квартиры в пешей доступности у метро Девяткино или жилье повышенной комфортности), но объемы значительно сокращаются.

Несомненным лидером по количеству выведенных объектов и в 2018, и в 2019 стал Московский район, в котором активно застраиваются территории бывших промзон. Станции метро в пешей доступности, развитая социальная, коммерческая, транспортная инфраструктура, обилие парков делают Московский район привлекательным при покупке квартиры для любых целей.

Также популярным и перспективным является Приморский район. Помним о том, что в ближайшие годы здесь появится несколько новых станций метро, а потрясающие виды на Юнтоловский заказник, Финский залив и Лахта-центр будут радовать глаз.

Хороший выбор новостроек предлагают Невский и Выборгский районы.

Желающие иметь престижный адрес в центре Северной столицы, любоваться архитектурными доминантами и наслаждаться роскошью, присмотритесь к стартам продаж в Петроградском районе. В том числе Петровский и Крестовский остров в вашем распоряжении.

Конкуренция среди застройщиков большая, покупатели все требовательнее, поэтому проекты становятся все продуманнее и интереснее, активно развивается сегмент комфорт+ и бизнес-лайт. Также в 2019г. вышло больше проектов бизнес-, элит- и премиум-класса.

Наметилась тенденция роста спроса на малогабаритные 2ккв (люди, которые покупали студии и 1ккв теперь готовы к улучшению жилищных условий и увеличению площади). Однако студии и 1ккв продолжают оставаться инвестиционно привлекательными и радуют доходностью, значительно превышающей ставку депозита.

Продолжает активно развиваться сектор апартаментов. Причем это как сервисные апартаменты, ориентированные на получение прибыли, так и апартаменты высокого класса для длительного проживания. Локации по городу – абсолютно разные, все зависит от ваших целей.

Несмотря на некоторые изменения в законодательстве и рост цен, рынок петербургских новостроек продолжает нас радовать огромным выбором интересных проектов, снижением ипотечных ставок и потенциально хорошим приростом цен на недвижимость в ближайшие годы. Как и год, и два, и пять лет назад, сейчас самое время исполнять мечты и покупать квартиры! 

Сегодня предлагаю резюмировать основные новости ушедшего 2019г., которые также окажут влияние и на 2020г.

01.07.2019г. произошли изменения в 214-ФЗ, застройщиков обязали использовать проектное финансирование и эскроу-счета. При этом у застройщиков были инструменты, позволяющие оставить большинство запущенных проектов на старой схеме (без применения эскроу-счетов). На фоне этого события цены на недвижимость значительно выросли как на первичном, так и на вторичном рынке. Полагаю, что эффект роста цен от этого изменения продолжится. В двух словах новую схему финансирования строительства и ее влияние на цены не опишешь – наверно, посвящу отдельный пост этой теме (он вам нужен?).

В 2019г. несколько раз снижалась ключевая ставка: в начале 2019г. ставка составляла 7,75%, с 17.06 – 7,5%, с 29.07 – 7,25%, с 09.09 – 7%, с 28.10 снижение составило целых 0,5% до значения 6,5% — и это минимум за период с марта 2014г. Наконец, с 16.12.2019г. ключевая ставка составляет 6,25%. Следствием снижения ключевой ставки стало снижение депозитных и ипотечных ставок. Лично мне последнее скорее нравится – целых 2 фактора в пользу покупки квартиры как для жизни, так и для инвестиций. Кстати, в 2020г. предполагается дальнейшее снижение ключевой ставки.

В апреле 2019г. изменились условия предоставления семейной ипотеки – она стала доступнее большему количеству семей, а минимальная ставка снижалась несколько раз в течение года. В программе могут участвовать семьи, в которых с 1 января 2018г. и до 31 декабря 2022г. родился второй, третий или последующий ребенок. Участники этой программы могут взять ипотеку или рефинансировать уже имеющийся кредит по льготной ставке.

С сентября 2019г. семьи с тремя и более детьми имеют право на получение 450 000 руб. на погашение ипотеки. Третий или последующий ребенок должен родиться в период с 1 января 2019г. по 31 декабря 2022г. Выплата направляется в счет частичного или полного погашения ипотечного кредита.

31.07.2019 г. вступил в силу закон об ипотечных каникулах (№ 76-ФЗ). Теперь в трудных жизненных ситуациях можно сократить или приостановить выплаты по ипотеке до полугода. При этом банк не может изымать квартиру и кредитная история не будет испорчена.

2019г. порадовал петербуржцев тремя новыми станциями метро: проспект Славы, Дунайская, Шушары. Все они расположены на юге города. Александр Беглов пообещал еще 7 новых станций в ближайшие 5 лет. Одна из них предполагается в Приморском районе, что существенно увеличит инвестиционную привлекательность новостроек той локации да и в целом сделает жизнь людей более комфортной.

В 2019г. вступил в силу «закон Хованской», запрещающий размещение хостелов в жилых помещениях. Законотворцы пошли дальше, и в ноябре в Госдуму был внесен проект, который запрещает краткосрочную аренду квартир. Дорогие владельцы хостелов и мини-гостиниц, присмотритесь к апартаментам как очень привлекательной альтернативе!

Как вам новости? Как считаете, что еще было важного в 2019г.?