Рубрика: Апартаменты

Очень много раньше вам писала про сервисные апартаменты. «Valo» — один из наглядных примеров удачного функционирования такого апарт-отеля.

 1 минута пешком до метро Бухарестская, рядом ТРК «Континент».
15-25 минут до центра города и аэропорта.
Профессиональная управляющая компания, которая обеспечивает загрузку отеля и максимально эффективное управление отелем.

Логично, что рынок апартаментов в условиях самоизоляции и остановки туристического потока переживает не самые лучшие времена. А именно: в 1 квартале 2020г. спрос упал почти на 25% по сравнению с предыдущим периодом.

Однако посмотрите в целом на динамику спроса с 2017г. В недалеком 2017г. рынок апартаментов был нов и не изведан для петербургских инвесторов. Со временем они распробовали новый продукт, кто-то даже успел отлично заработать на арендных ставках – есть примеры суперуспешных проектов (кому интересно – пишите)!

Особой популярностью пользуются сервисные апартаменты под управлением профессиональной управляющей компании, которая обеспечивает загрузку номера.

Так вот сейчас, когда большая часть гостиниц опустела (довольно печальное зрелище), особо предприимчивые УК быстро перестроились на формат долгосрочной аренды. Да, это не те суперприбыли, которые могли бы быть в горячий туристический сезон. Но, согласитесь, для времени, когда в сфере туризма застой, а ставки на долгосрочную аренду падают (я про квартиры, которые сдаются в аренду), это очень неплохой вариант.

И пусть мир уже не будет прежним, но туризм в том или ином виде в Петербурге существовать будет. Петербург не перестанет быть жемчужиной, притягивающей любителей прикоснуться к прекрасному. Никуда не денется культурное наследие. Будет развиваться внутренний туризм. Продолжит развиваться медицинский туризм – ведь люди не могут лечиться он-лайн.

Если задуматься, формат апартаментов прекрасно вписывается в условия меняющегося мира и его ценностей. Это очень гибкий инструмент, способный быстро подстраиваться под ситуацию. Он экономит время инвесторов на поиск арендаторов и сам разрабатывает новые механизмы их привлечения.

Да и все больше людей по разным причинам выбирают апартаменты именно для жизни, а не для получения дохода.

Поэтому текущие условия можно использовать как удачное время для входа в этот сегмент. На некоторые объекты сейчас есть шикарные скидки, огненная ипотека и очень привлекательные программы доходности 

Сегодня предлагаю резюмировать основные новости ушедшего 2019г., которые также окажут влияние и на 2020г.

01.07.2019г. произошли изменения в 214-ФЗ, застройщиков обязали использовать проектное финансирование и эскроу-счета. При этом у застройщиков были инструменты, позволяющие оставить большинство запущенных проектов на старой схеме (без применения эскроу-счетов). На фоне этого события цены на недвижимость значительно выросли как на первичном, так и на вторичном рынке. Полагаю, что эффект роста цен от этого изменения продолжится. В двух словах новую схему финансирования строительства и ее влияние на цены не опишешь – наверно, посвящу отдельный пост этой теме (он вам нужен?).

В 2019г. несколько раз снижалась ключевая ставка: в начале 2019г. ставка составляла 7,75%, с 17.06 – 7,5%, с 29.07 – 7,25%, с 09.09 – 7%, с 28.10 снижение составило целых 0,5% до значения 6,5% — и это минимум за период с марта 2014г. Наконец, с 16.12.2019г. ключевая ставка составляет 6,25%. Следствием снижения ключевой ставки стало снижение депозитных и ипотечных ставок. Лично мне последнее скорее нравится – целых 2 фактора в пользу покупки квартиры как для жизни, так и для инвестиций. Кстати, в 2020г. предполагается дальнейшее снижение ключевой ставки.

В апреле 2019г. изменились условия предоставления семейной ипотеки – она стала доступнее большему количеству семей, а минимальная ставка снижалась несколько раз в течение года. В программе могут участвовать семьи, в которых с 1 января 2018г. и до 31 декабря 2022г. родился второй, третий или последующий ребенок. Участники этой программы могут взять ипотеку или рефинансировать уже имеющийся кредит по льготной ставке.

С сентября 2019г. семьи с тремя и более детьми имеют право на получение 450 000 руб. на погашение ипотеки. Третий или последующий ребенок должен родиться в период с 1 января 2019г. по 31 декабря 2022г. Выплата направляется в счет частичного или полного погашения ипотечного кредита.

31.07.2019 г. вступил в силу закон об ипотечных каникулах (№ 76-ФЗ). Теперь в трудных жизненных ситуациях можно сократить или приостановить выплаты по ипотеке до полугода. При этом банк не может изымать квартиру и кредитная история не будет испорчена.

2019г. порадовал петербуржцев тремя новыми станциями метро: проспект Славы, Дунайская, Шушары. Все они расположены на юге города. Александр Беглов пообещал еще 7 новых станций в ближайшие 5 лет. Одна из них предполагается в Приморском районе, что существенно увеличит инвестиционную привлекательность новостроек той локации да и в целом сделает жизнь людей более комфортной.

В 2019г. вступил в силу «закон Хованской», запрещающий размещение хостелов в жилых помещениях. Законотворцы пошли дальше, и в ноябре в Госдуму был внесен проект, который запрещает краткосрочную аренду квартир. Дорогие владельцы хостелов и мини-гостиниц, присмотритесь к апартаментам как очень привлекательной альтернативе!

Как вам новости? Как считаете, что еще было важного в 2019г.?

Сегодня рассмотрим факторы, говорящие в пользу покупки апартаментов, если рассматривать их не как псевдожилье, а как инструмент для бизнеса.

1. С 01.10.2019 г. вступил в силу закон, запрещающий хостелы и мини-отели в жилых помещениях.

Конечно, остались лазейки, позволяющие и дальше функционировать этому виду бизнеса. Однако жизнь таких инвесторов существенно усложнилась в последнее время. Тем более, что разные структуры и организации придумывают все новые и новые требования, противоречащие друг другу. На фоне этого ожидается, что часть инвесторов перейдет из сферы мини-отелей в апартаменты.

2. Усиленное развитие туристической, промышленной, инновационной, деловой, медицинской сфер, проведение спортивных мероприятий в России и Санкт-Петербурге в частности.

За последние годы только в выставочном центре «Экспофорум» значительно увеличилось число проводимых мероприятий, что увеличивает и количество людей, приезжающих в Санкт-Петербург.

Также сейчас активно развиваются взаимоотношения с Востоком, увеличивая количество деловых и туристических визитов.

Наряду с международным активно развивается и внутренний туризм. Все больше людей хотят изучать свою страну.

3. Цена. На данный момент цена на апартаменты существенно ниже, чем на аналогичные жилые объекты. При этом арендная ставка на апартаменты и жилую недвижимость практически не отличается.

Более того, апартаменты дают больше преимуществ своим жильцам, ведь арендатор получает еще и набор удобств и сервисов, например, ресторан, фитнес-зону, администратора, уборку номера и т.д.

Долго ли будет сохраняться такая тенденция заниженной цены на апартаменты?

Конечно, законодательство в сфере апартаментов еще несовершенно, поэтому нужно крайне внимательно подойти к выбору застройщика и управляющей компании.

К слову сказать, у сильных УК есть постоянные партнеры и заключены контракты на много месяцев вперед, при этом в ряде случаев имеющееся предложение не перекрывает спрос.

Так что, на сегодняшний день приобретение апартаментов – это современный, удобный и достаточно безопасный способ инвестиций и получения стабильного дохода при достаточно небольшом пороге входа.

Рынок апартаментов в Санкт-Петербурге стремительно набирает обороты. Апартаменты – новый современный формат, который позволяет решить клиенту множество задач. Это отдельный класс недвижимости со своими особенностями, которые мы сегодня и разберем.

1. Это нежилое помещение со всеми вытекающими последствиями, а именно:

2. На данный момент в апартаментах можно оформить лишь временную регистрацию. Возможность постоянной регистрации пока обсуждается в правительстве. В принципе, если апартаменты не рассматривать как первое и единственное жилье, то вопрос это отходит на второй план.

3. Имущественный налог на апартаменты составляет от 0,5% до 1,5% в зависимости от типа апартаментов, на квартиру — от 0,1% до 0,3%. Следует отметить, что налоги рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости недвижимости, которая у апартаментов значительно ниже.

4. Один из самых приятных моментов – цена, которая ПОКА существенно ниже, чем на аналогичные жилые объекты (разница может достигать 20-30%). Задумайтесь: если правительство все-таки поставит знак равенства между апартаментами и жильем, то этом приведет к росту цены первых. Куй железо, пока горячо!

5. Покупая апартаменты, вы получаете не только площадь, но и отделку, и мебель (дополнительная опция). Также в комплексе апартаментов предусмотрено все для комфортного проживания и работы: ресторан, прачечная, служба заказа еды и такси, фитнес-зоны, переговорные и многое другое.

6. Главная задача апартаментов – приносить прибыль их владельцу, чем и занимается управляющая компания за определенную плату.

7. Апартаменты – это прекрасная возможность получать хорошие официальные доходы от сдачи жилья в аренду.

Тема обширная и интересная. Поэтому продолжение следует…