Рубрика: Недвижимость

Пишите в комментариях, как думаете, что будет с ценами на жилье в ближайшие полгода-года-два.

А пока накидаю пунктов в пользу продолжения роста цен.

1. Абсолютное большинство проектов имеют проектное финансирование, т.е. строятся на заемные средства. А что у нас с ключевой ставкой? Правильно, она отправилась в полет. И она напрямую влияет на стоимость кредитов.

2. Стоимость строительных материалов и комплектующих существенно возросла, да и вообще, видимо, их будет трудно найти. Многое у застройщиков завязано на долларе и импортных поставках. Думаю, научимся и перестроимся, но потребуется время.

Отступление. Сегодня зашла в магазин сантехники, все ценники убраны. Цены меняют, даже сами продавцы затрудняются сказать, сколько стоит теперь товар. Сказали, что повышение составило от 10 до 300% 

3. Рабочая сила тоже растет в цене и в дефиците.

4. Многие застройщики наконец-то начали строить хорошие проекты для людей (качество, комфорт, безопасность и пр.), а за это придется доплатить.

5. На территории Санкт-Петербурга (я не говорю про расширяющиеся границы застройки) очень мало свободных земель, и они очень дорогие. Квадратный метр в центральных районах измеряется сотнями тысяч рублей. А как ограниченный ресурс будет расти в цене.

6. Градостроительная отрасль – одна из ключевых отраслей экономики. Да еще и перезапустить ее будет очень сложно в случае остановки. Ну не дадут ей потухнут, поддержат. Сейчас разрабатывается пакет мер по ее поддержке. Льготную ипотеку сюда же.

7. Как ни крути, недвижимость – реальная вещь, ее потрогать можно. И чем время неспокойнее, тем больше людей ищут тихую гавань, в которой можно переждать. И активы ищут надежные. К этому пункту еще вернемся дальше.

8. Сколько лет работаю в банковской сфере и в недвижимости, всегда от многих слышу: у людей денег нет больше (особенно в кризисы часто это слышать приходится). НЕ ВЕРЮ! У людей деньги есть всегда. Не у одних, так у других. Даже посмотрите, в пандемию, кому-то пришлось плохо, а для кого-то это стало временем финансового взлета (курьеры с доставкой еды так вообще нарасхват, не справляются )

А теперь факторы в пользу снижения цен

1. Вы вообще видели ставки по ипотеке? 23% годовых. Если взять 5млн на 20лет под 10%, то платеж будет 48 251руб/мес. А если 23% — 96 850  Это ж сколько нужно семье зарабатывать, чтобы купить квартиру? Да и вообще, что можно купить семье за 5-6млн??? Ладно хоть семейную ипотеку оставили на уровне 6% (но далеко не все семьи подходят под семейную). А лимит по госпрограмме 3млн. У нас в СПб еще остались квартиры за 3млн???

2. Рынок недвижимости перегрет. 200тыс руб за квадрат в Девяткино! Ааааа! А если я не хочу в Девяткино? 400тыс за квадрат на Петровском острове – пожалуйста. (А он реально перегрет или это просто новая реальность?)

3. Непростая экономическая ситуация на фоне геополитических рисков приводит к высокой степени неопределенности. Планировать семейный бюджет становится крайне тяжело. А если еще доходы уменьшились или вовсе уволили с работы. Да, мы живем в условиях неопределенности еще с начала пандемии – за 2 года могли и привыкнуть, и перестроиться. Но не стоит забывать о том, что все это время вливалось огромное количество денег в экономику (только взгляните на фондовый рынок). Сейчас у Правительства РФ расходов прибавилось, а ресурсы ограничены. Не исключаю, что количество банкротств физических лиц существенно увеличится. И на рынке появится много квартир, продающихся из-под залога (ипотеки), с которыми люди не справились. И квартиры эти могут быть дешевле рыночных цен. Сразу скажу, такие покупки несут определенные риски (это для тех, кто хочет скупать такие квартиры оптом )

4. А что, в истории цен на недвижимость Петербурга не было просадок? Ну, например, на 2008 год.

Так что же будет с ценами на жилье в ближайшем будущем – мой ответ.

Я НЕ ЗНАЮ. И не верю людям, которые говорят, что цены рухнут. И не верю риэлторам, которые говорят, что недвижимость – самое надежное вложение и цены всегда растут.

Для меня пока не очевиден ни тот, ни другой сценарий. Да я даже не знаю, что с долларом будет завтра.

И в условиях такой высокой степени неопределенности вы должны максимально взвешенно подходить к вопросу покупки или продажи недвижимости.

Если вам сегодня нужно купить квартиру, потому что у вас двое детей и вы живете в 1ккв, покупайте! Лучшего времени не будет, завтра не будет проще, чем сегодня. Выбирайте достойный объект, пользуйтесь классными ставками по семейной ипотеке.

Если вы хотите вложить свободный 1млн, оформив ипотеку, подумайте, потянете ли вы ее, если ситуация усложнится. Или нужно будет инвестиционную квартиру продать, а рынок будет на спаде.

Даже если будет спад, то за любым спадом всегда следует подъем. Просто рассчитывайте свои силы.

При покупке квартиры в новостройке сейчас обратите внимание:

Сейчас классные ставки по льготной ипотеке (семейная – около 5-6%, госпрограмма около 7%– для всех, но до 3млн)

Некоторые застройщики предлагают субсидированные ставки – на длинных горизонтах получается приемлемый платеж + возможность зафиксировать мизерную ставку на десятилетия.

Только надежные застройщики с большим опытом, желательно еще и с опытом прохождения кризисов.

Объекты на высокой стадии готовности. Эскроу – это, конечно, хорошо, но при неудаче получить через 2-3 года сумму, которую вложили без прироста обесценившимся рублем, то еще удовольствие.

Всем финансового благополучия да и просто благополучия в наше нелегкое ВРЕМЯ ВОЗМОЖНОСТЕЙ 

И подписывайтесь на мой Telegram-канал — пока он будет основным (вместо инсты, которая у меня сейчас не работает)
 https://t.me/proACTIVclub

Очень много раньше вам писала про сервисные апартаменты. «Valo» — один из наглядных примеров удачного функционирования такого апарт-отеля.

 1 минута пешком до метро Бухарестская, рядом ТРК «Континент».
15-25 минут до центра города и аэропорта.
Профессиональная управляющая компания, которая обеспечивает загрузку отеля и максимально эффективное управление отелем.

Очень важно, чтобы застройщик в итоге построил то, что обещал, и так, как обещал. Давайте посмотрим на новостройки Приморского района (локация Каменка) — что обещали и что получилось

Не успеваю/ не могу/ не хочу делиться всеми инсайТами и инсайДами в блоге!

Я не блогер, я эффективный менеджер, который может решить почти любой вопрос клиента. Мне очень нравится творческая составляющая блога, но истинное удовольствие я получаю, когда решаю сложную ситуацию клиента, когда превосхожу его ожидания, когда помогаю человеку исполнить его мечту.

Поэтому если у вас существует какая-то потребность, НЕ ЖДИТЕ, пока я опубликую новость по этой теме! Пишите или звоните сразу мне!!!
Это могут быть вопросы, например, такие:

• Что новенького в мире недвижимости?
• Какие новые проекты будут строиться в ближайшее время в … районе?
• Думаю, погасить ипотеку досрочно или купить еще одну квартиру
• Подошло время оформлять страховку, где это сделать выгоднее?
• Какие сейчас цены в ЖК «…»?
• Кому положена семейная ипотека?
• Собираюсь делать ремонт, есть знакомые, которые помогут?
• И т.д., и т.п.

Я всегда открыта, рада вашим обращениям, и всегда стараюсь сделать для вас все максимально ВЫГОДНО, КОМФОРТНО и ПОНЯТНО, потому что я КАЙФУЮ от своей работы!

А еще я постоянно и стремительно развиваюсь, добавляю новые услуги, и даю своим клиентам МЕГА ВОЗМОЖНОСТИ!

Чем чаще вы мне будете писать/ общаться со мной ЛИЧНО, тем больше фишек вы будете знать. И не стесняйтесь задавать мне одни и те же вопросы с определенной периодичностью!

Кто со мной?

Приводила в порядок папки со сделками и вспомнила одну забавную историю.

Как всегда, у меня интересные клиенты и интересные сделки (в хорошем смысле). Клиентов своих я обожаю, говорю об этом постоянно – они у меня самые лучшие и самые верные.

С Госпожой Ю. мы выбирали вторую квартиру. Очень ей хотелось 2ккв в ЖК «Чистое небо» в Приморском р-не СПб. Больше года мы ждали нужную планировку в нужном доме и придумывали еще какие-то причины не покупать.

А ведь могли купить квартиру за 5,4-5,7млн еще год назад. Но тогда не срослось с ипотекой. Одна из причин – Госпожа Ю. была поручителем по кредиту мужа с ежемесячным платежом 450тыс/руб. И хоть кредит был мужа, а она только поручителем, банк считал этот платеж ей в нагрузку, а это в несколько раз больше, чем ее доходы.

Была возможность купить за 100% оплату, но Госпожа Ю. не захотела досрочно закрывать счета в банках. Я об этом узнала позже, а то бы мы обязательно вместе взвесили разные варианты.

В итоге квартиру мы купили за 8млн… Вот цена вопроса ожидания и нерешительности длиною в год.

Но я не это хотела сказать  Когда квартира была уже забронирована, и мы готовились к ипотечной сделке, Госпожа Ю. вспомнила, что они недавно развелись с мужем  Через суд. И судебное решение не вступило в силу. В аккурат все пришлось на майские праздники, когда гос.структуры не намерены были с нами общаться…

Квартиру в итоге купили. За 100% оплату. Миллиона на 2,5 дороже, чем могли бы купить 9 месяцев назад. Интересно, сколько из этой суммы отбили %% по вложениям, которые было жаль тогда закрыть.

В любом случае поздравляю Госпожу Ю. с приобретением, т.к. недвижимость в СПб прекрасно подрастает в цене. А еще желаю  и семейного счастья (хоть для решения некоторых вопросов и приходится развестись)

У меня не было ни одного случая, когда человек хотел купить квартиру и у него не получилось это сделать. Даже если это поначалу кажется невыполнимой миссией.

Немного о сделке из предыдущего поста:
объект — таунхаус,
первый взнос — только за счет материнского капитала, без собственных средств,
супруг — собственник бизнеса, пользовался услугами микро-финансовых организаций, допускал просрочки, из-за которых теперь висит несколько дел у фссп, платит алименты по исполнительному листу на детей от первого брака,
жена — в декрете со вторым 9-мес ребенком…

Я общалась с несколькими своими ипотечным брокерами. Они ставили крест на этой сделке и видели призрачные шансы только при увеличении первого взноса до 30% собственных средств (без мат капа).

Отдавать клиента в руки ипотечника, который не верит в исход дела, я не хотела. Поэтому занялась одобрением сама.

Позвонила знакомому из банка, который рассматривает ипотечные заявки, когда они попадают на ручное рассмотрение. Он хихикнул уже после фразы: «долги на фссп…» (это была только фраза вторая моего списка факторов по клиентам).

Но мы с клиентом верили в успех! Нашли решение и одобрились-таки по ипотеке.

Так что, ВСЕ ВОЗМОЖНО! Верьте и идите к своим целям

Обычно все тяготы подготовки к сделке я оставляю для клиента за кадром. И для клиентов покупка квартиры становится довольно лёгким событием. Однако, иногда что-то идет не так. И клиенту приходится немного погрузиться в процесс хотя бы в информационном плане.
Юлечка, твоя сделка больше не апофеоз идиотизма. Мы ее переплюнули.
Просто скриншотов вам немного. Без комментариев.