Рубрика: Инвестиции

Уж сколько раз твердили миру

НЕ ХРАНИТЕ ВСЕ ЯЙЦА В ОДНОЙ КОРЗИНЕ – ДИВЕРСИФИЦИРУЙТЕ!

А в каком виде вы храните свои сбережения?
В банке? В одном или нескольких? В рамках застрахованной суммы или больше в одном банке?
В одном банке, да еще и больше страховой суммы? А что будет, если банк не сможет отвечать по своим обязательствам?

Вы храните в долларах и покупаете их всегда и везде? Ну в целом норм. А что будет, если обращение доллара и его курс будет подвергнуты существенным ограничениям (а, забыла, уже кое-какие ограничения существуют). А у вас еще ипотека в рублях? Придется как-то найти рубли, как бы вы к ним не относились.

А что будет, если банки вообще перестанут выдавать наличность, а по обязательствам как-то нужно будет платить?

Вы закупились акциями Газпрома до падения рынка? Да еще и проблемы у вашего брокера 

Подобные вопросы я могу задавать бесконечно. Но как же быть тогда? В чем хранить деньги?

Ответ прост – ДИВЕРСИФИКАЦИЯ.

Это означает, что сбережения нужно хранить в разных инструментах:

• Разные банки
• Рубли и валюта
• Ценные бумаги разных компаний из разных отраслей экономики
• Разные юридические формы (банки, брокеры, страховые компании)
• Счет в РФ банке и зарубежном
И так далее.

Даже свои доходы нужно диверсифицировать:

• Доход от работы по найму
• Свое дело
• Дивиденды по акциям
• Арендные платежи от сдачи квартиры

Чем более диверсифицирован ваш бюджет, ваши доходы и расходы, те инструменты, в которых вы храните сбережения, тем более защищенным вы окажетесь в ЛЮБОЙ ситуации.

И в этом случае не нужно беспокоиться, что будет завтра с долларом, ценами на недвижимость или рублем. Вы защитили свой бюджет, себя и свою семью. Даже если один инструмент дал сбой (банки на стопе), то у вас есть другие (валюта на брокерском счете или рублевый накопительный счет в страховой компании).

Сократились доходы на работе? – повод монетизировать свое хобби. Или сдавать квартиру не в долгосрок, а в посутку.

Помните, что для разных семей инструменты могут быть одинаковые, а рецепты из них разные. Нужно составить свой личный финансовый план, который эффективно решит именно ваши цели и задачи. Если не знаете, как это сделать, можете обратиться ко мне за советом, посмотрим вместе, как можно организовать ваши финансы.

Всем добра и повышения финансовой грамотности в наше время возможностей 

Не забудьте подписаться  https://t.me/proACTIVclub

Пишите в комментариях, как думаете, что будет с ценами на жилье в ближайшие полгода-года-два.

 

А пока накидаю пунктов в пользу продолжения роста цен.

1. Абсолютное большинство проектов имеют проектное финансирование, т.е. строятся на заемные средства. А что у нас с ключевой ставкой? Правильно, она отправилась в полет. И она напрямую влияет на стоимость кредитов.

2. Стоимость строительных материалов и комплектующих существенно возросла, да и вообще, видимо, их будет трудно найти. Многое у застройщиков завязано на долларе и импортных поставках. Думаю, научимся и перестроимся, но потребуется время.

Отступление. Сегодня зашла в магазин сантехники, все ценники убраны. Цены меняют, даже сами продавцы затрудняются сказать, сколько стоит теперь товар. Сказали, что повышение составило от 10 до 300% 

3. Рабочая сила тоже растет в цене и в дефиците.

4. Многие застройщики наконец-то начали строить хорошие проекты для людей (качество, комфорт, безопасность и пр.), а за это придется доплатить.

5. На территории Санкт-Петербурга (я не говорю про расширяющиеся границы застройки) очень мало свободных земель, и они очень дорогие. Квадратный метр в центральных районах измеряется сотнями тысяч рублей. А как ограниченный ресурс будет расти в цене.

6. Градостроительная отрасль – одна из ключевых отраслей экономики. Да еще и перезапустить ее будет очень сложно в случае остановки. Ну не дадут ей потухнут, поддержат. Сейчас разрабатывается пакет мер по ее поддержке. Льготную ипотеку сюда же.

7. Как ни крути, недвижимость – реальная вещь, ее потрогать можно. И чем время неспокойнее, тем больше людей ищут тихую гавань, в которой можно переждать. И активы ищут надежные. К этому пункту еще вернемся дальше.

8. Сколько лет работаю в банковской сфере и в недвижимости, всегда от многих слышу: у людей денег нет больше (особенно в кризисы часто это слышать приходится). НЕ ВЕРЮ! У людей деньги есть всегда. Не у одних, так у других. Даже посмотрите, в пандемию, кому-то пришлось плохо, а для кого-то это стало временем финансового взлета (курьеры с доставкой еды так вообще нарасхват, не справляются )

 

А теперь факторы в пользу снижения цен

1. Вы вообще видели ставки по ипотеке? 23% годовых. Если взять 5млн на 20лет под 10%, то платеж будет 48 251руб/мес. А если 23% — 96 850  Это ж сколько нужно семье зарабатывать, чтобы купить квартиру? Да и вообще, что можно купить семье за 5-6млн??? Ладно хоть семейную ипотеку оставили на уровне 6% (но далеко не все семьи подходят под семейную). А лимит по госпрограмме 3млн. У нас в СПб еще остались квартиры за 3млн???

2. Рынок недвижимости перегрет. 200тыс руб за квадрат в Девяткино! Ааааа! А если я не хочу в Девяткино? 400тыс за квадрат на Петровском острове – пожалуйста. (А он реально перегрет или это просто новая реальность?)

3. Непростая экономическая ситуация на фоне геополитических рисков приводит к высокой степени неопределенности. Планировать семейный бюджет становится крайне тяжело. А если еще доходы уменьшились или вовсе уволили с работы. Да, мы живем в условиях неопределенности еще с начала пандемии – за 2 года могли и привыкнуть, и перестроиться. Но не стоит забывать о том, что все это время вливалось огромное количество денег в экономику (только взгляните на фондовый рынок). Сейчас у Правительства РФ расходов прибавилось, а ресурсы ограничены. Не исключаю, что количество банкротств физических лиц существенно увеличится. И на рынке появится много квартир, продающихся из-под залога (ипотеки), с которыми люди не справились. И квартиры эти могут быть дешевле рыночных цен. Сразу скажу, такие покупки несут определенные риски (это для тех, кто хочет скупать такие квартиры оптом )

4. А что, в истории цен на недвижимость Петербурга не было просадок? Ну, например, на 2008 год.

 

Так что же будет с ценами на жилье в ближайшем будущем – мой ответ.

Я НЕ ЗНАЮ. И не верю людям, которые говорят, что цены рухнут. И не верю риэлторам, которые говорят, что недвижимость – самое надежное вложение и цены всегда растут.

Для меня пока не очевиден ни тот, ни другой сценарий. Да я даже не знаю, что с долларом будет завтра.

И в условиях такой высокой степени неопределенности вы должны максимально взвешенно подходить к вопросу покупки или продажи недвижимости.

Если вам сегодня нужно купить квартиру, потому что у вас двое детей и вы живете в 1ккв, покупайте! Лучшего времени не будет, завтра не будет проще, чем сегодня. Выбирайте достойный объект, пользуйтесь классными ставками по семейной ипотеке.

Если вы хотите вложить свободный 1млн, оформив ипотеку, подумайте, потянете ли вы ее, если ситуация усложнится. Или нужно будет инвестиционную квартиру продать, а рынок будет на спаде.

Даже если будет спад, то за любым спадом всегда следует подъем. Просто рассчитывайте свои силы.

 

При покупке квартиры в новостройке сейчас обратите внимание:

Сейчас классные ставки по льготной ипотеке (семейная – около 5-6%, госпрограмма около 7%– для всех, но до 3млн)

Некоторые застройщики предлагают субсидированные ставки – на длинных горизонтах получается приемлемый платеж + возможность зафиксировать мизерную ставку на десятилетия.

Только надежные застройщики с большим опытом, желательно еще и с опытом прохождения кризисов.

Объекты на высокой стадии готовности. Эскроу – это, конечно, хорошо, но при неудаче получить через 2-3 года сумму, которую вложили без прироста обесценившимся рублем, то еще удовольствие.

Всем финансового благополучия да и просто благополучия в наше нелегкое ВРЕМЯ ВОЗМОЖНОСТЕЙ 

И подписывайтесь на мой Telegram-канал — пока он будет основным (вместо инсты, которая у меня сейчас не работает)
 https://t.me/proACTIVclub

Сегодня на конкретном примере реальных клиентов покажу, что такое субсидированная ставка по ипотеке (а-ля 2,5% на весь срок).

На данный момент ключевая ставка составляет 7,5%.

Ключевая ставка — это минимальный процент, под который коммерческие банки берут кредиты у ЦБ. Как думаете, если банк взял деньги у ЦБ под 6,5%, а ипотеку выдает под 2-3-5%, кому это выгодно? Запомните: банк всегда возьмет свое и работать в минус не будет. Все субсидированные ставки кем-то СУБСИДИРУЮТСЯ. И хорошо, если государством. А порой, и застройщиками. И если ставку субсидирует застройщик, кто в итоге за это заплатит? Правильно – мы с вами, те, кто покупает квартиры и берет такую ипотеку.

Так вот, сегодня сравниваем ставку по семейной ипотеке (реально классная программа, субсидируемая государством) и субсидированную ставку от застройщика.

В природе 2,5% годовых на весь срок без удорожания по квартире встречается крайне редко. Где-то маржа будет все равно заложена. Надо сказать, что у квартиры всегда есть базовая цены, от которой рассчитываются все скидки. И в нашем случае застройщик сокращает скидку на квартиру с 15% при семейной (или обычной) ипотеке до 1% по субсидированной программе.

Все расчеты приведены в карусели. Вывод – примерно одно и то же в ДАННОМ случае.

Обращу внимание: В ДАННОМ СЛУЧАЕ. Нужно в каждом конкретном случае делать расчеты и учитывать, как будет платиться ипотека – по графику или с активными досрочными погашениями.

Если сравнивать будем со стандартными ставками и на длинных сроках (т.е. не планируете активно досрочно погашать) субсидированная ставка может дать хорошую экономию.

Поделитесь, успели вы воспользоваться льготной ипотекой и как ваше ощущение от льготных программ?

До марта 2020г. (пандемия, падение рубля – кто помнит) мои сделки распределялись примерно таким образом: 50%- инвестиция, 50% — квартиры для жизни. После этого практически все обращения – это покупка квартиры для жизни под разным соусом (у кого-то вопрос давно назрел, кто-то захотел более качественное жилье по хорошим ипотечным ставкам и пр.).

Честно скажу, что выбирать инвестиционные квартиры с каждым месяцем становилось все сложнее. Я имею ввиду не просто купить какую-нибудь квартиру (все равно вырастет в цене скорее всего), а такую, чтобы эффективность инвестиции была на должном уровне. И даже старты продаж с этой задачей справлялись не всегда.

Но все-таки еще можно найти объекты в новостройках, которые способны приносить очень приличный доход.

Форма инвестиции «купи-продай», т.е. продать квартиру по возросшей цене, когда дом будет построен. Но я люблю такие варианты, которые хороши и для сдачи в аренду, и для личного проживания, если подходит такой формат.

Выбираем перспективную локацию, максимально предсказуемого и надежного застройщика, ликвидный объект. Что еще нужно для инвестиции? Ну разве что хорошая доходность и высокая эффективность.

Далее – моя любимая часть – просчет эффективности, сравнение эффективности покупки за 100% оплату и в ипотеку 

Если удастся взять ипотеку под низкий процент (семейная ипотека или госпрограмма, например), то такие ставки достойны того, чтобы их зафиксировали на максимально долгий срок и не торопились погашать досрочно (ну этот вариант для эмоционально выдержанных людей, ведь не каждый способен спокойно жить, имея долги, и как правило, ипотеку стараются закрыть досрочно).

И еще один любимый момент — сравнение с депозитами 

В общем, инвестиции в недвижимость еще живы, несмотря на рост рынка на несколько десятков процентов за последние года 2.

Как всегда напоминаю: относитесь очень требовательно к выбору застройщика, объекта и своих помощников!

Меня часто спрашивают, что выгоднее при частичном досрочном погашении ипотеки: уменьшать срок или платеж

Ответ:
Если Вам комфортен текущий платеж, то выгоднее уменьшать срок.

Если платеж для Вас тяжеловат, то делайте частичные погашения с уменьшением платежа до того момента, пока платеж не станет комфортным, а затем уменьшайте срок. Так будет чуть менее выгодно, но сэкономите свои нервы, и Ваш семейный бюджет будет более стабильный и безопасный.

Когда я работала в крупном агентстве и клиенты обращались в АГЕНТСТВО, а не КО МНЕ, как к своему надежному помощнику, бывали следующие случаи.

Предлагаю какие-то варианты от надёжных застройщиков…
— Да у застройщика Х дешевле! Пойду туда, – говорит Клиент.
— Вы понимаете, что не сегодня-завтра эта компания обанкротится, потому что… [обоснование], — отвечаю я.
— Да куда она денется? 10 лет строит и еще будет строить.
И уходил туда.

А потом общество обманутых дольщиков, митинги, суды, банкротства, годы ожидания и обида на застройщика (а не на себя и свою «расчетливость»)…

Сейчас, когда я работаю на себя, таких ситуаций не бывает. Конечно, клиент может меня спросить про рискованный комплекс, но к совету моему прислушается.
К счастью, у меня не было ни одного клиента, который попал на долгострой. Потому что я очень щепетильно отношусь к рискам и надёжности. Потому что каждую квартиру для своих клиентов я выбираю как для себя, оценивая возможные последствия и риски. И мне безумно приятно, что мне доверяют!

Если человек все же захочет уйти туда, куда ушёл этот клиент из разговора выше, держать не стану. Но сама заведомо рискованный договор не оформлю для своего клиента.

Если, волею судьбы, кто-то уже там оказался, подскажу контакт хорошего юриста.

Я не говорю, что надежно – обязательно дорого. Есть много достойных проектов по очень привлекательным ценам!

Берегите себя и свои финансы! Не пренебрегайте надёжными отношениями!

Никогда не хотела позиционировать себя как агентство недвижимости, потому что моя работа – это больше, чем просто подобрать Вам квартиру.

Для начала нужно вообще разобраться – а нужна ли Вам квартира  Какая цель приобретения квартиры – жить самому или получать инвестиционный доход?

Если это квартира, в которой Вы планируете жить, то это первая квартира, или родился ребенок и нужна более просторная квартира? И прочее, и прочее…

Очень важно понять, как встроится покупка квартиры в Ваши финансы – есть ли уже первый взнос или его еще нужно накопить, будете ли Вы что-то продавать потом и погасите досрочно ипотеку, планируете ли Вы снимать жилье пока строится новая квартира?.. Какие приемлемые платежи для Вас по ипотеке, от каких вредных привычек придется отказаться, чтобы выплатить ипотеку побыстрее. Да и вообще, есть ли смысл торопиться гасить ипотеку или зафиксировать низкую ставку на максимально долгий срок, а лишние деньги инвестировать во что-то?

А может быть, еще первый взнос не накоплен или накопленной суммы недостаточно – какие финансовые инструменты нужно использовать, чтобы эти деньги работали уже сейчас? Как их лучше разместить – на депозите, накопительном счете, а, может, инвестировать в валюту или ценные бумаги?

Есть ли у Вас подушка безопасности на текущие ежемесячные расходы? Какая должна быть подушка в случае, если Вы оформите ипотеку? Оставить ли подушку или лучше все деньги по максимуму вложить в первый взнос? В каком виде она должна быть?

А может быть, Вы вообще не задумывались о покупке квартиры и довольствуетесь % по банковским депозитам? Тогда нужно подумать, какие инвестиционные инструменты (финансовые, страховые или недвижимость) помогут Вам заработать максимально много при допустимом ДЛЯ ВАС уровне риска.

В каких банках самая выгодная ипотека, в какой страховой самая выгодная страховка, как оптимизировать налоги?.. Вопросы можно перечислять бесконечно и в ответах ЛЕГКО ЗАПУТАТЬСЯ.

Поэтому мой блог не только про недвижимость. Каждая жизнь уникальна. У всех разные финансовые цели, пожелания и средства к их достижению. И с КАЖДЫМ из ВАС я разбираю ВАШУ жизненную ситуацию. Нет стандартных решений. В блоге я могу рассказать про какие-то основные принципы или реальные кейсы. Но это все частности. А решение именно для Вас мы с Вами будем искать ВМЕСТЕ

Кто со мной успел поработать? Делитесь отзывами в комментариях!  

 В неспокойное экономическое время, да еще и в условиях падения ставок по депозитам, недвижимость – прекрасный инструмент для сохранения и приумножения капитала.

 В 2019г. были изменения в законодательстве, и теперь новые проекты выходят с применением проектного финансирования (эскроу-счетов). Это значит, что застройщик строит на кредитные средства, а деньги дольщиков не доступны для застройщиков до окончания строительства. А кто платит в конечном счете за % по кредиту и удорожание строительных материалов? Правильно – мы с вами.

 Огромное число проектов было выведено на рынок в 2018 и 2019гг., чтобы остаться на прежней схеме долевки. По новой схеме работать застройщики не торопились. Да еще и пандемия скорректировала планы по выводу новых проектов. Это привело к тому, что новых проектов на рынке практически нет, а старые раскупают как горячие пирожки.

 Поэтому те, кто говорит, что доходы у людей сокращаются, кто же будет покупать квартиры по таким ценам? – имейте ввиду, что при сокращении спроса очень серьезно сократилось и предложение. Этот пункт особенно поймут мои клиенты, которые выбирали квартиры последние месяцы. А еще поверьте моему многолетнему банковскому опыту: деньги у людей есть всегда! Если не у одних, то у других.

 Кроме того, что новых проектов выводятся не десятки (как раньше), а единицы, это еще и не масштабные проекты комплексного освоения территорий с типовыми домами, а небольшие дома с уникальными характеристиками, часто в районах, примыкающих к центру города. С соответствующими ценами.

 Несколько лет назад на рынке был бум малогабаритных квартир, в т.ч. студий-крохотушек. Покупали их, например, студенты и молодые семьи со стартовым капиталом. А теперь в них стало тесно (особенно это стало заметно на самоизоляции). И растет спрос на квартиры попросторнее и покомфортнее, которых и так было немного на рынке СПб.

Время покажет 

А что Вы думаете о ценах на жилье?

Мои верные клиенты, которые когда-либо со мной работали в банке или недвижимости, знают, что ко мне можно обратиться всегда и по любым вопросам — связанным и не связанным с моей работой. Многое я делаю бесплатно и всегда стараюсь помочь по-максимуму. Так что, мои дорогие клиенты, помните: Вы в надёжных и заботливых руках  Да вы и так это знаете!

На днях в очередной раз снизили ключевую ставку — некоторые банки уже отозвались снижением %% ставок по ипотеке. И я разворачиваю масштабную кампанию по рефинансированию ранее оформленной ипотеки

Важно: эта услуга на данный момент только для клиентов, покупавших квартиру у меня.

С каждым клиентом ищем самые выгодные и комфортные условия, просчитываем целесообразность рефинансирования и выгоду, подаём заявки. С некоторыми банками у меня оформлены партнёрские отношения, так что подаём через меня, время на поход в банк не тратим и получаем секретные бонусы (только тсс). За услугу Вы мне ничего не платите — это моя благая воля и желание, чтобы вы были «в шоколаде».

Также помним, что рефинансировать ипотеку можно и на семейную под 4,5% (и ниже). Есть льготные программы и не только для семей с детьми – Госпрограмма 2020 (на данный момент действует до 01.11.2020).

Всех люблю  Обращайтесь за рефинансом. Но лучше, конечно, за новыми квартирами