С 1 июля 2019 г. в России вступили в силу новые правила долевого строительства.
До этих изменений было примерно следующее. Вы покупаете квартиру в строящемся доме, для этого заключаете договор ДДУ (договор участия в долевом строительстве) с застройщиком, вносите деньги за квартиру на аккредитив, договор регистрируется, и деньги с аккредитива переводятся застройщику (или после регистрации Вы переводите деньги застройщику, если не используется аккредитивная схема). Застройщик строит на эти деньги дом.
Теперь застройщиков обязуют продавать квартиры в строящихся домах с использованием эскроу-счетов.
Что такое эскроу-счет?
Это специальный счет, открытый в определенном банке, с которым работает застройщик.
Итак, Вы покупаете квартиру в строящемся доме. Для этого заключаете договор ДДУ с застройщиком. Договор проходит гос. регистрацию. После регистрации договора покупатель вносит деньги на счет эскроу. Деньги на счете заблокированы до окончания строительства дома. Т.е. ни продавец (застройщик), ни покупатель (дольщик) не имеют доступа к деньгам на счете. После того, как дом будет введен в эксплуатацию и зарегистрировано право собственности на первую квартиру, банк-агент проверяет выполнение всех условий договора и переводит деньги застройщику. Дом достроен, Вы получили квартиру, застройщик получил деньги – все довольны.
Зачем нужны счета эскроу?
Это дополнительная гарантия дольщику, что дом будет достроен в срок и дольщик не потеряет свои деньги в случае, если со стройкой возникнут проблемы. Такая гарантия сохранности достигается за счет того, что застройщик получает деньги только после окончания строительства дома.
А на какие деньги тогда строит дом застройщик?
Правильный вопрос! Либо на собственные (какая роскошь!), либо на заемные. Ну, конечно, чаще всего мы будем наблюдать второе. Дом будет строиться с привлечением проектного финансирования банка, в котором дольщики открывают эскроу-счета. Проще говоря на кредитные средства.
Но за кредитные средства нужно платить проценты!
Правильный ответ! Использование эскроу-счетов как дополнительной гарантии сохранности вложенных денег дольщиков ведет к увеличению стоимости жилья, что мы и наблюдаем последние месяцы. За безопасность надо платить.
Поэтому, дорогие мои читатели, не ждите, что недвижимость будет дешеветь.
При этом рост стоимости жилья достойно компенсирует снижение ставок по ипотеке. Особенно активно поддерживают молодые семьи и даже те, которые ждут первого ребенка. А если кто-то переживает за политические и валютные волнения, помните, что недвижимость – это один из самых надежных и стабильных активов (при ответственном выборе застройщика, конечно)!
Не все стройки перешли на проектное финансирование (много проектов достраивается с применением старой схемы), но абсолютное большинство новых проектов выводится с применением эскроу-счетов. Так что активному росту цен на недвижимость в ближайшие годы быть. Давайте использовать эту ситуацию себе на пользу, тем более что инструментов для этого предостаточно!